1. Co należy do obowiązków pośrednika?
2. Ile kosztuje zakup nieruchomości?
3. Czym kierować się wybierając mieszkanie na rynku wtórnym?
4. Czy kupić mieszkanie nowe, czy używane? W nowym budynku, czy w starej kamienicy?
5. Czy umowę przedwstępną podpisać przed notariuszem czy bez niego?
6. Co to jest MLS?
7. Co to jest SPPON?
8. Kredyt hipoteczny - złotówkowy, czy walutowy?
9. Co trzeba zrobić żeby kupić nieruchomość?


1. Co należy do obowiązków pośrednika?
Pośrednicy uważani są często za zupełnie zbędne ogniwo w łańcuchu transakcji związanych z nieruchomościami.
Uważa się ich za sępy żerujące na ludziach zmuszonych do kupna lub sprzedaży przy pomocy ich usług.
Wynika to przynajmniej częściowo z braku wiedzy, co należy do ich obowiązków i czego można od nich wymagać.
Pośrednik powinien legitymować się licencją państwową - wykonywanie zawodu pośrednika bez licencji jest nielegalne. Licencje uzyskuje się po odbyciu 3-miesięcznego kursu, 6-miesięcznej praktyki u innego licencjonowanego pośrednika i zdaniu trudnego, dwuetapowego państwowego egzaminu. Licencja gwarantuje minimum wiedzy niezbędnej do doradzaniu i brania odpowiedzialności za czynności na rynku transakcji dotyczących nieruchomości.
Pośrednik powinien być osobą, która przeprowadzi swojego klienta przez cały proces zakupu czy sprzedaży nieruchomości, będzie jego "aniołem stróżem" dbającym o to by transakcja była bezpieczna, a kupno lub sprzedaż była satysfakcjonująca.
Opierając się na swoim doświadczeniu pomoże podjąć decyzję, co należy kupić, za ile sprzedać, czy szukać dalej, czy podjąć szybką decyzję.
Zajmie się skrupulatnym śledzeniem ofert z zakresu zainteresowań klienta, żeby w porę wyłapać interesujące dla klienta propozycje.
Zajmie się formalnościami dotyczącymi nieruchomości: sprawdzeniem czy sprzedający jest właścicielem sprzedawanej nieruchomości, czy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami lub prawami osób trzecich, czy właściciel nie ma zadłużeń dotyczących nieruchomości, czy wszyscy zostali w porę wymeldowani.
Jest obecny przy przejęciu nieruchomości, przygotowuje protokół przekazania nieruchomości.
Po zakupie nieruchomości pośrednik pomaga załatwić formalności związane z przepisywaniem mediów, zgłoszeniem zmiany właściciela w urzędzie miejskim.
Często pomaga przy załatwianiu kredytu hipotecznego, doradza, organizuje spotkania z przedstawicielami banków, pomaga wypełnić wniosek.
Te wszystkie czynności należą do jego obowiązków i tego należy od niego wymagać.
2. Ile kosztuje zakup nieruchomości?
Kupując nieruchomość często nie zdajemy sobie sprawy z tego ile dodatkowych kosztów się tym wiąże, że kwota pieniędzy, które możemy wydać na jej zakup jest w gruncie rzeczy niższa, bo czekają nas dodatkowe znaczne wydatki. Dla wygody klientów zamieściliśmy kalkulator, który po wyborze rodzaju nieruchomości (spółdzielcze własnościowe prawo lub własność hipoteczna) policzy wydatki, które czekają nas przy zakupie. Wydatki te ponosi zwyczajowo kupujący, należą do nich:
- podatek od czynności cywilno-prawnych,
- taksa notarialna,
- opłata sądowa (dla nieruchomości z Księgą Wieczystą),
- opłata za założenia księgi wieczystej dla mieszkania spółdzielczego własnościowego, co jest konieczne w przypadku finansowania zakupu z kredytu hipotecznego i konieczności wpisania hipoteki zabezpieczającej bank,
- opłata za wydanie odpisów aktu notarialnego,
- koszt ustanowienia hipoteki.
Wszystkie wymienione koszty pobierane są przez notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego kupna nieruchomości i przekazywane w imieniu płatnika (z wyjątkiem taksy notarialnej) do urzędu skarbowego i sądu.
W przypadku podpisywania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, kupujący płaci 50% taksy notarialnej w dniu jej podpisania, natomiast pozostałe opłaty, w dniu podpisania aktu notarialnego kupna.
Podobnie opłacana jest prowizja pośrednika - połowa w dniu podpisania umowy przedwstępnej i połowa w dniu podpisania umowy kupna.
Do niezbędnych wydatków wiążących się z zakupem nieruchomości doliczyć należy: opłaty bankowe, ubezpieczenie kredytu i ubezpieczenie mieszkania - wymagane przez bank, koszt weksli, wycenę rzeczoznawcy a w przypadku mieszkania spółdzielczego-własnościowego, opłata członkowska dla spółdzielni.

3. Czym kierować się wybierając mieszkanie na rynku wtórnym?
O tym czy mieszkanie spodoba się czy nie często decyduje kilkadziesiąt pierwszych sekund. Należy jednak postarać się nie kierować się pierwszym wrażeniem. Postarajmy się racjonalnie ocenić zalety i wady nieruchomości biorąc pod uwagę następujące cechy:
Lokalizacja - to jest ta cecha nieruchomości, która najbardziej wpływa na jej wartość a jednocześnie nic nie możemy w tej kwestii zmienić na własną rękę, albo bardzo nam odpowiada, albo co najmniej jesteśmy w stanie ją zaakceptować.
Stan techniczny budynku - jeśli stan techniczny budynku jest doskonały to duży plus na rzecz nieruchomości, jeśli jest zły, to należy się zastanowić kto i kiedy ten stan zmieni i ile to będzie kosztowało. Czy jeśli budynkiem zarządza wspólnota to ma na ten cel zgromadzone pieniądze? Czy jeśli nie ma, to je zbiera i jak wysoki jest ustalony przez nią fundusz remontowy? Jakie prace remontowe są konieczne? Remont dachu, elewacji, ocieplenie budynku, izolacja fundamentów, to duże wydatki i zostając właścicielem mieszkania będziemy w nich partycypować
W przypadku mieszkań spółdzielczych należy się zorientować czy budynek jest ocieplony, czy zostały w nim wymienione instalacje, czy spółdzielnia współfinansuje wymianę okien?
Brud, bałagan, brzydkie zapachy - tego nie kupujemy, jakkolwiek to najczęściej zniechęca nas do kupowanego mieszkania, czy domu. Bardzo często sprzedający nie doceniają tego, jak duże znaczenie ma porządek w sprzedawanej nieruchomości. Teoretycznie nie powinno mieć znaczenia, czy nasze rzeczy są w nieładzie bo ich nie sprzedajemy razem z mieszkaniem, jednak pierwsze złe wrażenie może uniemożliwić sprzedaż. Kupujący powinni spróbować nie zwracać uwagi na estetykę, porządek a skupić się na tym czy rozkład pomieszczeń jest zgodny z ich potrzebami, czy wystawa okien i widok z nich im odpowiada oraz ocenić stan techniczny mieszkania: rodzaj podłóg, stan ścian, wykończenie łazienki, kuchni. W przypadku kiedy stan techniczny jest zły, lub po prostu nie podoba nam się styl w jakim zostało urządzone, należy zastanowić się ile będzie kosztował remont i czy cena mieszkania po dodaniu kosztu remontu jest dla nas do zaakceptowania. Brud, bałagan i brzydkie zapachy znikną bowiem z dotychczasowymi właścicielami.

4. Czy kupić mieszkanie nowe, czy używane? W nowym budynku, czy w starej kamienicy?
Na takie pytania nie ma dobrej odpowiedzi. Decyzja zależy tu bowiem od czegoś tak ulotnego i nieprecyzyjnego jak gust i upodobania. Należałoby się więc przed podjęciem decyzji jakiego mieszkania poszukujemy zastanowić się, czy należymy do wielbicieli mieszkań w starych zabytkowym domach, czy nowych i nowoczesnych budynkach. Oba z tych rozwiązań mają oczywiście swoje wady i zalety - zadajmy sobie więc pytanie, które z nich mają dla nas większe znaczenie.
Mieszkania nowe, położone w nowych kompleksach budynków, nawet jeśli kupowane są z drugiej ręki, są zdecydowanie droższe od mieszkań w budynkach starszych. Te, które położone są w pobliżu centrów miast, są najdroższe i stosunkowo nieliczne, większość nowego budownictwa lokuje się bowiem na obrzeżach. To jest jednocześnie dla wielu ludzi zdecydowana wada, ponieważ dojazdy do pracy, czy szkoły z osiedli ulokowanych daleko zabiera sporo czasu. Jeśli jesteśmy rodzicami kilkuletnich dzieci, sprawdźmy, czy jest w pobliżu przedszkole, szkoła - ile czasu potrzeba na dojazd do nich i czy za parę lat nasze dzieci będą w stanie samodzielnie dojeżdżać do szkoły średniej, kina i na spotkania towarzyskie.
Niewątpliwą zaleta nowych budynków jest to, że nie musimy o ich urządzeniu martwić się ich stanem technicznym, są czyste, pachnące i zadbane.
Mieszkania w starych, często zabytkowych domach dla wielu ludzi mają "duszę". Mają swoją historię, przeszłość zapisaną przez kolejne żyjące w nich pokolenia. Ulokowane są najczęściej w pobliżu centrum miasta z dostępnością do całej infrastruktury i komunikacji. Często maja niestandardowe rozwiązania architektoniczne, zabytkowe elementy wykończenia, duże powierzchnie. Niestety najczęściej, o ile są w atrakcyjnej cenie wymagają gruntownych remontów - te wyremontowane, tanie już nie są. Jeśli jednak zdecydujemy się na kupno mieszkania starego i jego remont, możemy mieć gwarancję, że nasze mieszkanie będzie jednostkowe, niezwykłe i niepowtarzalne.
Trzecią kategorią mieszkań są mieszkania na dużych osiedlach w budynkach dwudziesto-, trzydziestoletnich. Niewątpliwą ich zaletą jest ich cena, należą do kategorii najtańszych mieszkań, czasami w bardzo dobrym stanie, po gruntownym remoncie. Położone są na osiedlach, które obrosły już w konieczne do życia zaplecze: sklepy, szkoły, przychodnie i nie są położone daleko od miasta. Wadą natomiast jest to, że ceny mieszkań w blokowiskach relatywnie spadają i kupno takiego mieszkania nie można uznać za dobrą inwestycję na przyszłość. Z drugiej jednak strony jest to najtańszy sposób na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, więc jeśli to jest najważniejsze, to czemu nie?
Zlecając poszukiwanie mieszkania pośrednikowi należy zastanowić się, które z cech opisanych wyżej mają dla nas największe znaczenie. Ułatwi to pracę pośrednikowi i pozwoli przedstawić Państwu ofertę najbardziej zbliżoną do oczekiwań. Z drugiej jednak strony często dopiero w trakcie oglądania mieszkań z różnych kategorii możemy wyrobić sobie pogląd na to, czego tak naprawdę poszukujemy. To też jest często spotykany sposób na poszukiwanie miejsca do życia.

5. Czy umowę przedwstępną podpisać przed notariuszem czy bez niego?
Obie formy są prawidłowe od strony formalno-prawnej, różnice polegają na konsekwencjach z nich wynikających. Podpisaniu mowy przedwstępnej towarzyszy zwykle wpłacenie sprzedającemu zadatku .Kwota jest ustalana między stronami. Zadatek zwykle zaliczany jest w momencie podpisania umowy sprzedaży na poczet ceny, ale do tego momentu funkcjonuje jako zabezpieczenie wykonania umowy. W przypadku wycofania się z umowy strony sprzedającej zwraca ona stronie kupującej zadatek w podwójnej jego wysokości. Strona kupująca wycofując się z umowy zadatek traci na rzecz sprzedającego.
Jeżeli umowa została zawarta przed notariuszem obu stronom przysługuje prawo domagania się zawarcia umowy sprzedaży. Nie wystarczy wycofać się z umowy oddając podwójny zadatek lub zostawiając zadatek sprzedającym, ponieważ druga strona umowy pomimo, to może się domagać podpisania umowy przed sądem. Jeżeli jedna ze stron odmówi podpisania umowy, w jej imieniu umowę tę podpisze sąd.

6. Co to jest MLS?
Skrót pochodzi z angielskiej nazwy Multiple Listning System oznaczającej system wielokrotnego oferowania nieruchomości.
Jest to system działający w oparciu o internet a polegający na współpracy biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami we wzajemnym oferowaniu sobie, a właściwie swoim klientom, ofert sprzedaży nieruchomości w nim zamieszczonych.
Oferty zamieszczane w tym systemie są szczegółowo, wg z góry określonych kryteriów opisane, zaopatrzone w zdjęcia, posiadają gwarancję aktualności i sprawdzenia dokumentów koniecznych do sprzedaży.
Oferty są dostępne dla kupujących na stronie internetowej www.mls.pomorze.pl. Kupujący może zadzwonić do wymienionego w ofercie pośrednika i umówić się na oglądanie.
Warunkiem zamieszczenia oferty w bazie MLS jest podpisanie przez sprzedającego z biurem pośrednictwa umowy na wyłączność - czyli takiej, która gwarantuje pośrednikowi, że ta sama oferta nie znajdzie się w kilku innych biurach.
Oferta będzie dostępna dla wszystkich klientów, wszystkich biur, co niewątpliwie przyspiesza sprzedaż, a pośrednikowi gwarantuje, że jego wysiłek i nakłady finansowe zostaną wynagrodzone zapłatą prowizji za skuteczną sprzedaż.

7. Co to jest SPPON?
Skrót SPPON oznacza Stowarzyszenie Pomorskie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Uroczysta inauguracja działalności SPPON nastąpiła 09 października 1993.r
SPPON opiera swoją działalność na pracy społecznej ogółu członków Stowarzyszenia, do jego zadań należy:
- wypracowanie zasad etyki zawodowej, kontrola i egzekwowanie przestrzegania tych zasad,
- ochrona interesów członków Stowarzyszenia,
- dbałość o wysoki poziom usług i kwalifikacji zawodowych pośredników,
- udział w tworzeniu rynku nieruchomości
Swoje statutowe cele stowarzyszenie realizuje poprzez
- organizowaniu kursów i warsztatów zawodowych dla osób ubiegających się o nadanie licencji zawodowej,
- organizowaniu szkoleń dla członków stowarzyszenia oraz innych osób fizycznych i prawnych
- działalności wydawniczej
- opracowywaniu i wdrażaniu programów komputerowych i systemów wymiany ofert
- organizowaniu wystaw, targów i konferencji
- potwierdzanie kwalifikacji zawodowych osób wykonujących zawód pośrednika lub kandydatów do tego zawodu, zgodnie z regulaminem uchwalonym przez Walne Zgromadzenie,
- wydawanie opinii i ekspertyz,
Stowarzyszenie SPPON należy do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), która jest dobrowolnym związkiem samorządnych organizacji, utworzona w styczniu 1995 roku przez sześć regionalnych stowarzyszeń pośredników w obrocie nieruchomościami i do lutego 1997r. działała pod nazwą Polska Federacja Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. W chwili obecnej PFRN działa na rzecz i w interesie 26 regionalnych stowarzyszeń pośredników oraz zarządców nieruchomości, zrzeszających blisko 2000 osób.
Na stronach www.sppon.pl oraz www.pfrn.pl, można znaleźć szczegółowe informacje na temat działalności stowarzyszeń, listy ich członków oraz listę licencjonowanych pośredników.
8. Kredyt hipoteczny - złotówkowy, czy walutowy?
Kredyt hipoteczny na ogół bierzemy na wiele lat. Wiążemy się z nim na długo i musimy rozważyć wszelkie za i przeciw. Większość doradców finansowych twierdzi, że kredyt należy spłacać w walucie, której się zarabia. To rozwiązanie zdecydowanie najbezpieczniejsze. Nie musimy się martwić o wahania kursu walut, na co ma wpływ wiele czynników zupełnie od nas niezależnych - wystarczy, że minister finansów lub premier powie coś nieodpowiedzialnego, a rata naszego kredytu walutowego będzie wyższa o kilkadziesiąt złotych. Z drugiej jednak strony, to bezpieczeństwo jest kosztowne, ponieważ rata kredytu złotówkowego dla tej samej kwoty kredytu, udzielonego na taki sam okres, jest sporo wyższa od raty kredytu walutowego.
Należy poprosić bank w którym zamierzamy zaciągnąć kredyt, o przeprowadzenie symulacji i porównanie, jaką kwotę odsetek spłacimy w całym okresie kredytowania, biorąc pod uwagę kredyt udzielony w złotówkach i walucie obcej - najlepiej w różnych (euro, frank szwajcarski, dolar amerykański), dla porównania. Te kwoty powinny nam pomóc podjąć decyzję, czy zaciągnięcie kredytu walutowego jest warte, podjęcia ryzyka zmiany kursu waluty, w trakcie jego spłaty.

9. Co trzeba zrobić żeby kupić nieruchomość?
Po podjęciu decyzji - kupujemy!, dobrze byłoby się zastanowić, co? Nie chodzi oczywiście o pytanie: dom, mieszkanie, czy działka, bo to raczej wiadomo wcześniej i wynika to z rodzaju potrzeb mieszkaniowych, które mamy do zaspokojenia.
Pierwszym pytaniem powinno być ile możemy wydać? Zakup nieruchomości wiąże się z wieloma, często nie przewidywanymi przez kupujących wydatkami. Należy policzyć kwotę jaką dysponujemy w gotówce, sprawdzić w kilku bankach, czy udzielą nam kredytu i w jakiej wysokości (jeśli kredyt jest konieczny) i policzyć (np. przy pomocy kalkulatora) ile będzie kosztował zakup nieruchomości. Na tej podstawie możemy oszacować kwotę, jaką możemy wydać na zakup - z tą wiedzą rozpoczynamy poszukiwania. Jeżeli mamy sprecyzowane życzenia, co do lokalizacji nieruchomości, wieku budynku lub domu, jego stanu technicznego, wielkości, ograniczamy poszukiwania tylko do nieruchomości spełniających te kryteria. To jednak prawie nigdy się nie udaje. Nieruchomości to specyficzny towar, nie stoją na półce sklepowej, gdzie możemy wybrać sobie wymarzony model. Kupno nieruchomości wiąże się zawsze z koniecznością wybrania kompromisu pomiędzy: lokalizacją, stanem technicznym, ceną. Nieruchomości idealne nie istnieją, zawsze czegoś do ideału im brakuje - taka świadomość pozwala wybrać najbliższą ideałowi, zanim kupi ją kto inny.
Po podjęciu decyzji o zakupie, próbujemy negocjować cenę - może się udać - na ogół cena wywoławcza jest trochę wyższa od ceny sprzedaży. Po dojściu do porozumienia co do ceny, ustalamy warunki podpisania umowy, czyli: jakiej wysokości zadatek, kiedy podpisanie umowy sprzedaży, jak długi termin wydania nieruchomości.
Następny etap to podpisanie umowy przedwstępnej i zapłacenie zadatku lub zaliczki. Okres dzielący podpisanie umowy przedwstępnej od podpisania umowy sprzedaży przeznaczony, jest na załatwieniu formalności związanych z zaciągnięciem kredytu (jeśli kredyt jest przewidywany), a dla sprzedających to okres na poszukiwanie nowej nieruchomości dla siebie lub wyprowadzenie się. Termin, które dzieli te dwie umowy nie jest określony, strony umowy ustalają go między sobą.
W dniu podpisania notarialnej umowy sprzedaży (inna w przypadku nieruchomości jest nieważna), kupujący wpłacają sprzedającym resztę ustalonej ceny - w gotówce, lub z udzielonego kredytu, lub po części z własnych zasobów i z kredytu i staja się nowymi właścicielami nieruchomości. Bank udzielający kredytu, pieniądze wpłaca bezpośrednio na konto sprzedających na podstawie podpisanego aktu notarialnego sprzedaży. Pozostaje przeprowadzka - czasami poprzedzona remontem.

STRONA GŁÓWNA WYSZUKAJ  |  OFERTY SPECJALNE  |  KALKULATOR  |  PORADY  |  ZGŁOŚ OFERTĘ  |  KONTAKT